12. YARGI PAKETİ İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ(İZALE-İ ŞUYU) DAVALARINDA YENİ DÖNEM

12. Yargı Paketi ile Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davalarında Yeni Dönem

Miras Hukuku & Gayrimenkul Davaları Bilgilendirme Makalesi

Hukuk sistemimizde paylı mülkiyet veya elbirliğiyle mülkiyet (özellikle miras ortaklığı) ilişkisini sona erdirerek mülkiyeti ferdi mülkiyete dönüştüren en yaygın dava türlerinden biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır. Uygulamada özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazların paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle açık artırma yoluyla satılması, aile mallarının değerinin çok altında üçüncü kişilere gitmesi gibi hak kayıplarına ve ekonomik mağduriyetlere yol açmaktaydı.

Yasalaşan 12. Yargı Paketi (7589 sayılı Kanun) ile birlikte miras hukukunu ve icra-satış rejimini yakından ilgilendiren çok önemli köklü değişiklikler hayata geçirilmiştir. Bu makalede, yeni düzenlemenin ortaklığın giderilmesi davalarına getirdiği yenilikleri, şartlarını ve mülk sahipleri açısından doğurduğu sonuçları detaylıca inceleyeceğiz.

1. Yeni Düzenlemenin Kapsamı: Hangi Taşınmazlar Bu Usule Tabi?

12. Yargı Paketi ile getirilen yeni ihale ve satış modeli, tüm ortaklığın giderilmesi davalarını doğrudan kapsamamaktadır. Yeni usulün uygulanabilmesi için kanunda aranan temel şartlar şunlardır:

• Miras Yoluyla Edinme: Taşınmazın miras yoluyla paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine geçmiş olması gerekmektedir. Sonradan satın alma veya başka yollarla oluşan hisseli mülkiyetlerde genel hükümler geçerliliğini korumaktadır.

• Tüm Maliklerin Mirasçı Olması: Taşınmazın maliklerinin tamamının mirasçı sıfatını taşıması şarttır. Tapuda mirasçı haricinde dışarıdan pay satın almış üçüncü bir kişi bulunuyorsa, bu özel ve yeni usul uygulanamaz; doğrudan genel hükümlere göre işlem yapılır.

• Satış Suretiyle Giderilmesine Karar Verilmesi: Mahkemece taşınmazın aynen taksimi (fiziken bölünmesi) mümkün görülmeyerek satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olmalıdır.

2. En Büyük Yenilik: İlk Açık Artırmanın Sadece Mirasçılar Arasında Yapılması

Mevcut sistemde mahkeme satış kararından sonra UYAP e-Satış portalı üzerinden herkesin katılabileceği genel ihaleler açmaktaydı. 12. Yargı Paketi ile getirilen en çarpıcı yenilik ilk artırma aşamasındadır:

• Yalnızca Mirasçılara Açık İhale: Kanuni şartları taşıyan miras kaynaklı taşınmazlarda, satış sürecindeki birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. Dışarıdan yatırımcılar veya üçüncü kişiler bu ilk ihaleye katılamayacaktır. Bu kural bir defaya mahsus olarak uygulanır.

• Muhammen Bedelin Tamamı (%100) Şartı: Eski uygulamada ilk artırmalar muhammen bedelin %50'si üzerinden başlatılırken, yeni düzenlemeyle birlikte mirasçılar arasında yapılacak ilk ihalede teklif edilecek taban bedel, muhammen bedelin tamamı (%100) olarak belirlenmiştir. Bu sayede miras mallarının gerçek değerine yakın bir bedelle aile içinde kalması teşvik edilmekte, mirasçıların düşük bedeller nedeniyle hak kaybına uğramasının önüne geçilmektedir.

3. İlk İhalede Satış Gerçekleşmezse Ne Olur?

Eğer mirasçılar arasında yapılan birinci açık artırmada satış sonuçlanmazsa, süreç genel hükümlere devrolur:

• İkinci artırma genel e-satış usulüyle yapılır ve bu aşamaya tüm üçüncü kişiler ile yatırımcılar katılabilir.

• İkinci artırmada satışın gerçekleşebilmesi için teklifin muhammen bedelin en az %50'sine ulaşması şartı aranmaya devam eder.

4. İhale Bedelini Yatırmayanlara Yönelik Ağır Yaptırımlar

Süreci suiistimal etmek veya ihaleyi kazandıktan sonra yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle tıkanıklığa yol açan kişilere karşı caydırıcı yaptırımlar getirilmiştir:

• En yüksek teklifi verip süresi içinde ihale bedelini yatırmayan paydaşların yatırdığı teminat iade edilmez; masraflar düşüldükten sonra kalan tutar diğer pay sahiplerine hisseleri oranında dağıtılır.

• Ayrıca bu kişilere teklif ettikleri bedel üzerinden %5 oranında idari para cezası kesilir.

5. Geçiş Hükümleri ve Uygulama Tarihi

31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren bu yeni düzenlemede zaman unsuru oldukça önemlidir. Kanunun yürürlük tarihinden önce açık artırma ilanı yapılmış olan dosyalarda eski hükümler uygulanmaya devam ederken; ilanı bu tarihten sonra yapılacak olan satışlarda (dava daha önce açılmış olsa dahi) yeni usul uygulanacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davaları; tapu kayıtlarının incelenmesi, mirasçılık belgesi, arabuluculuk dava şartı ve icra-satış aşamaları itibarıyla teknik ve titizlik gerektiren bir süreçtir. Yapılacak usuli bir hata hak ve zaman kayıplarına neden olabileceğinden, hukuki süreçlerin uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi büyük önem arz etmektedir.