ORTAKLIĞIN GIDERILMESI DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK VE SULH YOLLARI

ORTAKLIĞIN GIDERILMESI DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK VE SULH YOLLARI

Miras ve Gayrimenkul Hukukunda Alternatif Uyuşmazlık Çözümü Rehberi

Miras kalan taşınmazlar veya hissedarlar arasında paylaşılamayan gayrimenkuller, yıllar süren yıpratıcı dava süreçlerine ve akrabalık ilişkilerinin bozulmasına yol açabilmektedir. Hukuk sistemimizde uzun süre doğrudan Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, 7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme kapsamında 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla zorunlu arabuluculuk şartına tabi kılınmıştır.

Artık ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabuluculuk kurumuna başvurulması ve bu sürecin tüketilmesi yasal bir zorunluluktur. Bu makalede, ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk sürecinin nasıl işlediğini, taraflara sağladığı avantajları ve sulh yollarını detaylı şekilde ele alacağız.

1. Zorunlu Arabuluculuk Nedir ve Süreç Nasıl İşler?

Zorunlu arabuluculuk, mahkemenin yükünü hafifletmek ve taraflara uyuşmazlıklarını dostane yollarla çözme fırsatı sunmak amacıyla davanın açılmasından önce tamamlanması gereken usuli bir dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan açılan ortaklığın giderilmesi davaları, mahkemece dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir.

• Başvuru Usulü: Hissedarlardan herhangi biri, taşınmazın bulunduğu yerdeki Adliye Arabuluculuk Bürosuna başvurarak süreci başlatabilir.

• Süreç Zaman Açısından Nasıldır?: Arabuluculuk süreci başvuru tarihinden itibaren en geç 3 hafta içinde sonuçlandırılmalıdır. Zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla 1 hafta uzatılabilir (Maksimum 4 hafta).

2. Arabuluculuk Masada Hangi Çözüm Yollarını Sunar?

Mahkeme sürecinde hakim yalnızca gayrimenkulün aynen taksimine (fiziken bölünmesine) ya da icra yoluyla açık artırmada satılmasına karar verebilir. Oysa arabuluculuk masasında taraflar esnek ve yaratıcı sulh yolları geliştirebilir:

• Rızaen Paylaşım ve Taksim: Taşınmazın değer takdiri taraflarca yapılarak, bir hissedarın diğerlerinin payını bedeli karşılığında satın alması sağlanabilir.

• Kat Mülkiyetine Geçiş: Eğer taşınmaz birden fazla bağımsız bölümden (daire, dükkan vb.) oluşuyorsa, kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümler mirasçılar arasında adilce paylaştırılabilir.

• Serbest Piyasada Satış Anlaşması: İcra-satış ihalelerindeki değer kayıplarının önüne geçmek adına taşınmazın serbest piyasada gerçek değerinden üçüncü bir kişiye satılması ve bedelin paylaştırılması konusunda uzlaşılabilir.

3. Arabuluculuk Anlaşma Tutanağının Hukuki Gücü (İcra Edilebilirlik Şerhi)

Arabuluculuk görüşmeleri sonunda varılan anlaşma, sıradan bir sözleşme değildir. Tarafların ve avukatlarının imzaladığı arabuluculuk son tutanağına Sulh Hukuk Mahkemesinden 'İcra Edilebilirlik Şerhi' alınması halinde, bu tutanak mahkeme ilamı (kesinleşmiş mahkeme kararı) niteliği kazanır.

Bu sayede taraflardan biri anlaşma hükümlerini yerine getirmezse (örneğin hisse devrini yapmazsa veya bedeli ödemezse), yeniden dava açmaya gerek kalmaksızın doğrudan icra takibi başlatılabilir.

4. Davaya Kıyasla Arabuluculuğun Sağladığı Avantajlar

• Hız: Yıllar sürebilen mahkeme süreçleri yerine maksimum 1 ay içinde kesin çözüme ulaşılır.

• Maliyet Tasarrufu: Yüksek dava harçları, keşif, bilirkişi ve satış giderlerinden tasarruf edilir.

• Mülkün Değerini Koruması: Taşınmaz mahkeme satışı yerine gerçek piyasa değerinde değerlendirilir.

• Aile İçi İlişkilerin Korunması: Gizli ve müzakereye dayalı süreç sayesinde ailevi husumetlerin önüne geçilir.

5. Sonuç ve Uzman Desteğinin Önemi

Zorunlu arabuluculuk, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında taraflara büyük kolaylıklar sağlasa da masadaki hakların doğru savunulması, taşınmaz değerlerinin tespiti ve anlaşma metninin hukuki altyapısının sağlam kurulması teknik uzmanlık gerektirir. Arabuluculuk masasında imzalanacak hatalı bir tutanak telafisi imkansız hak kaybına yol açabilir.