BİNALAR VE ARSALAR İÇIN ÖZEL YOL: KAT MÜLKIYETI KURULMASI SURETIYLE ORTAKLIĞIN GIDERILMESI MÜMKÜN MÜ?

BİNALAR VE ARSALAR İÇIN ÖZEL YOL: KAT MÜLKIYETI KURULMASI SURETIYLE ORTAKLIĞIN GIDERILMESI MÜMKÜN MÜ?

Gayrimenkul ve Kat Mülkiyeti Hukukunda Özel Paylaşım Usulleri Rehberi

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında genel kanı, uyuşmazlığa konu olan gayrimenkulün doğrudan icra kanalıyla satılacağı yönündedir. Ancak üzerinde tamamlanmış veya kat mülkiyetine çevrilmeye uygun yapılar bulunan arsa ve binalarda kanun koyucu, mülkün icradan satılarak değer kaybetmesini önlemek adına özel ve son derece etkili bir paylaşım yöntemi öngörmüştür: Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesi ve Türk Medeni Kanunu hükümleri uyarınca uygulanan bu yöntem, hissedarların binadaki bağımsız bölümleri (daire, dükkan vb.) kendi aralarında pay kalmadan müstakil mülk olarak bölüşmesini sağlar. Bu makalede, kat mülkiyeti kurularak izale-i şüyu davasının nasıl sonuçlandırıldığını, yasal şartlarını ve uygulama adımlarını detaylıca inceleyeceğiz.

1. Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmaz üzerinde kat mülkiyetine elverişli bir bina bulunuyorsa, mahkemece binanın satılması yerine kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilerek her bir bağımsız bölümün hissedarlara tahsis edilmesi işlemidir. Bu yöntem, bir nevi binadaki daire veya dükkanların fiziken aynen taksim edilerek müstakil tapulara dönüştürülmesi anlamına gelir.

2. Mahkemenin Bu Kararı Verebilmesi İçin Aranan Şartlar

Mahkemenin taşınmaz satışı yerine kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilmesi için kanunen aranan temel şartlar şunlardır:

• Paydaşlardan En Az Birinin Talebi: Kat mülkiyeti kurulması yoluna gidilebilmesi için hissedarlardan en az birinin davanın her aşamasında mahkemeden bu yönde açıkça talepte bulunması gerekir.

• Yapının Tamamlanmış veya Tamamlanabilir Olması: Taşınmaz üzerindeki yapının iskan (yapı kullanma izin belgesi) almaya uygun, mimari projesine göre tamamlanmış veya eksikliklerinin tamamlanabilir nitelikte olması şarttır.

• Bağımsız Bölüm Sayısı ile Paydaş Sayısının Uyumu: Binadaki bağımsız bölüm sayısının (daire/dükkan), her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşecek sayıda veya oranda olması gerekir. Paydaşlar kendi aralarında anlaşarak pay birleştirmesi yapabilirler.

• İmar ve Belediye Mevzuatına Uygunluk: Binanın onaylı mimari projesinin bulunması, cins tahsisinin yapılmasına hukuki ve idari bir engel olmaması gerekmektedir.

3. İvaz İlavesi (Bedel Denkleştirmesi)

Binadaki dairelerin veya dükkanların alanları, cepheleri ve değerleri birbiriyle birebir aynı olmayabilir. Örneğin, en üst kattaki manzaralı daire ile giriş kattaki dükkanın değeri farklıdır.

Bu durumda mahkeme, bağımsız bölümlerin değer takdirini bilirkişi aracılığıyla yaptırır. Değeri düşük bağımsız bölümü alan paydaşa, değeri yüksek bölümü alan paydaş tarafından para (ivaz) ödenerek değer denkleştirmesi sağlanır.

4. Mahkeme Sürecinde Eksikliklerin Tamamlanması için Verilen Süre

Eğer taşınmaz üzerindeki yapının mimari projesi eksikse, cins tescili yapılmamışsa veya iskan alınmamışsa mahkeme hemen talebi reddetmez. Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay kararları doğrultusunda hakim, kat mülkiyeti kurulmasını isteyen paydaşa binanın kat mülkiyetine uygun hale getirilmesi (proje çizdirilmesi, belediye onaylarının alınması vb.) için yetki ve makul bir süre tanımak zorundadır.

5. Neden Kat Mülkiyeti Yolu Tercih Edilmelidir?

• Mülkün Aile İçinde Kalması: Taşınmaz mahkeme satışı ile ihalede yabancı üçüncü kişilerin eline geçmez.

• Değer Kaybının Önlenmesi: İcra ihalelerindeki kırımlı satış fiyatları yerine piyasa değerinde müstakil tapular elde edilir.

• Müstakil Mülkiyet: Hisseli mülkiyet karmaşası sona erer, herkes kendi dairesinin tek maliki olur.

6. Sonuç ve Uzman Desteğinin Önemi

Ortaklığın giderilmesi davalarında kat mülkiyeti kurulması talebi, teknik, imari ve hukuki süreçlerin birleştiği özel bir alandır. Belediye, tapu ve kadastro idarelerindeki prosedürlerin doğru yürütülmesi ve bilirkişi raporlarındaki bağımsız bölüm değerlemelerine süresi içinde itiraz edilmesi hak kaybına uğramamak açısından zorunludur.